Préstamos DSCR: califique con la renta de la propiedad, no con sus declaraciones de impuestos

¿Qué es un préstamo DSCR?

Un préstamo DSCR es una hipoteca para propiedades de renta que le califica según el flujo de efectivo de la propiedad en lugar de sus ingresos personales. DSCR son las siglas en inglés de índice de cobertura del servicio de la deuda.

Es un tipo de préstamo non‑QM, lo que significa que no sigue las reglas de documentación estándar de una hipoteca calificada. Por eso puede evitar los talones de pago, los W-2 y las declaraciones de impuestos.

Los préstamos DSCR son solo para propiedades de inversión. Son préstamos con fines de negocio, no para una casa donde usted vaya a vivir.

Cómo se calcula el DSCR

DSCR = renta mensual ÷ gasto mensual de vivienda

El gasto mensual de vivienda normalmente es el pago completo de la propiedad: capital, interés, impuestos a la propiedad, seguro y cuotas de HOA. Los prestamistas a menudo lo llaman PITIA.

• Más de 1.00: la renta cubre el gasto y sobra
• Exactamente 1.00: la renta cubre el gasto justo
• Menos de 1.00: la renta no alcanza, y menos prestamistas aprobarán el préstamo

Por ejemplo, si una propiedad se renta por un 20% más que su gasto mensual de vivienda, su DSCR es 1.20.

De dónde sale la cifra de la renta

Los prestamistas no solo toman su palabra. Según la propiedad y el prestamista, la renta para calificar puede venir de:

• El contrato de arrendamiento actual, si la propiedad ya está rentada
• Un análisis de renta de mercado que hace el valuador
• El historial de renta o datos del mercado para rentas a corto plazo, con algunos prestamistas

Cada prestamista tiene sus reglas sobre qué cifra usa cuando el contrato y la renta de mercado no coinciden, así que pregunte antes de confiar en un número.

Qué más revisan los prestamistas

No entregar documentos de ingresos no significa que no haya evaluación. Espere que los prestamistas revisen:

• Crédito: su puntaje afecta el precio y si califica
• Pago inicial o plusvalía: los préstamos de inversión generalmente requieren más dinero propio que una casa donde usted vive
• Reservas: efectivo que le queda después del cierre, a menudo medido en meses de gasto de vivienda
• La propiedad: su condición, su valor de avalúo y su renta
• Experiencia: algunos prestamistas aprueban o cotizan de forma diferente a los inversionistas nuevos

¿Puede usar un préstamo DSCR para una renta a corto plazo?

Con frecuencia, sí. Algunos prestamistas aceptan ingresos de rentas a corto plazo usando el historial de reservaciones de la propiedad o datos del mercado de terceros. Aquí las pautas varían más que en cualquier otro caso, así que buscamos prestamistas que acepten rentas a corto plazo.

Cerrar a nombre de una LLC

Muchos prestamistas DSCR le permiten poner la propiedad a nombre de una LLC u otra entidad de negocio. Los inversionistas a menudo lo prefieren para separar sus propiedades de renta de sus finanzas personales.

Normalmente el prestamista pide de todos modos una garantía personal, y querrá los documentos de constitución y el acuerdo operativo de la entidad. Consulte con su abogado o contador si una LLC le conviene.

Costos y desventajas

• Precio más alto: los préstamos DSCR normalmente cuestan más que los préstamos convencionales de inversión porque el prestamista asume más riesgo
• Penalidades por pago anticipado: muchos préstamos DSCR cobran una cuota si liquida o refinancia en los primeros años, y las opciones sin penalidad normalmente tienen otro precio
• Menos protecciones al consumidor: como son préstamos con fines de negocio, algunas reglas federales escritas para préstamos de vivienda de consumo no aplican, así que lea cada término con cuidado

Cuándo conviene un préstamo DSCR, y cuándo no

¿No es inversionista? Vea los préstamos con estados de cuenta bancarios

Si trabaja por cuenta propia y va a comprar una casa para vivir, un préstamo con estados de cuenta bancarios puede convenirle más. Calcula sus ingresos con los depósitos de sus cuentas personales o del negocio en lugar de sus declaraciones de impuestos. Conozca más en nuestra página de préstamos DSCR y non‑QM.